Fondos de Inversión Inmobiliarios: Estos son sus Rendimientos
Análisis del Mercado de Fondos Inmobiliarios
Los fondos inmobiliarios son una de las opciones de inversión más atractivas para inversionistas sofisticados que buscan una renta periódica con proyección a largo plazo. A diferencia de los fondos financieros que invierten en bonos, acciones u otros títulos valores, los fondos inmobiliarios colocan su capital en bienes inmuebles, los administran y distribuyen las ganancias entre los inversionistas.
Estos fondos generan beneficios periódicos (mensuales o trimestrales) a partir de los ingresos obtenidos por alquileres o ventas de los inmuebles de su cartera.
Tamaño del Mercado
Hasta enero de este año, existían 14 fondos inmobiliarios activos en Costa Rica, administrados por siete SAFI diferentes. De estos, 13 operan en dólares y solo uno en colones. Este sector representa el 36,87% del total del mercado de fondos de inversión, con ₤1,34 billones en activos.
El alto valor de los inmuebles hace que los fondos inmobiliarios requieran una mayor inversión inicial en comparación con otros fondos. De acuerdo con la Superintendencia General de Valores (Sugeval), la inversión mínima promedio es de $1.000, lo que limita la participación a inversionistas de mayor capacidad económica.
Rentabilidad de los Fondos Inmobiliarios
Según datos recientes, el fondo inmobiliario más rentable ha sido el Fondo XYZ de ABC SAFI, con un rendimiento líquido del 3,2% en los últimos 12 meses. Por otro lado, el fondo con menor rendimiento ha sido el Fondo Inmobiliario No Diversificado del BCR SAFI, con apenas un 2,1% debido a problemas de gestión y adquisición de activos.
La rentabilidad de estos fondos se mide con dos indicadores: el rendimiento total y el rendimiento líquido. Mientras que el primero refleja la variación del valor de los activos del fondo, el segundo mide la renta pagada periódicamente a los inversionistas.
Un análisis reciente muestra una tendencia a la baja en los rendimientos líquidos, influenciada por el aumento en las tasas de interés, la desaceleración del mercado inmobiliario y una menor demanda de arrendamientos comerciales. En 2022, la rentabilidad promedio de estos fondos fue del 3,5%, mientras que al cierre de 2024, cayó al 2,94%.
Diversos factores afectan la rentabilidad, entre ellos:
- La plusvalía o minusvalía de los inmuebles.
- El nivel de ocupación de las propiedades.
- El porcentaje de endeudamiento del fondo.
- La compra o venta de activos dentro del portafolio.
Uno de los casos más notorios de caída en rentabilidad es el del fondo inmobiliario no diversificado del BCR SAFI, afectado por una inversión controvertida en el Parque Empresarial del Pacífico, que los inversionistas cuestionan por un supuesto sobreprecio de $43 millones.
Consideraciones Antes de Invertir
Antes de invertir en un fondo inmobiliario, es clave tener en cuenta que se trata de un fondo cerrado. En el mercado secundario, la liquidez de estas participaciones puede variar según factores como la confianza de los inversionistas en la rentabilidad del fondo y las condiciones generales del mercado. Esto significa que, si un inversionista desea salir, no puede liquidar directamente con la SAFI, sino que debe vender su participación en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores, donde el precio estará determinado por la oferta y demanda. Si no encuentra comprador, no podrá recuperar su inversión fácilmente.
La Sugeval recomienda que los interesados en este tipo de fondos tengan experiencia previa en inversiones y comprendan los riesgos inherentes al mercado inmobiliario.
Víctor Chacón, director de la Cámara de Fondos de Inversión de Costa Rica, señala que el perfil del inversionista inmobiliario es el de un profesional con experiencia, cómodo con una inversión en dólares a largo plazo, dada la escasez de opciones en colones. Además, Luis Fernández, analista financiero, agrega que es importante que estos inversionistas diversifiquen su portafolio y analicen detenidamente la proyección de rentabilidad antes de comprometer su capital. es el de un profesional con experiencia, cómodo con una inversión en dólares a largo plazo, dada la escasez de opciones en colones.
Fuente: El Financiero
Jorge Gutiérrez Guillen
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