El costo oculto del alquiler: la nueva barrera para construir patrimonio en Costa Rica

Durante años, el acceso a la vivienda se analizó desde una sola óptica: el precio de las propiedades y las condiciones del crédito hipotecario. Hoy, ese enfoque resulta incompleto. Para miles de hogares costarricenses, el verdadero obstáculo no es calificar ante la banca, sino lograr ahorrar mientras se alquila.

Los resultados de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH 2024) confirman una tendencia estructural. Entre 2018 y 2024, el gasto real en alquileres efectivos del alojamiento aumentó 23,7%, descontando inflación. Este crecimiento coloca al alquiler entre los rubros de mayor dinamismo dentro del presupuesto familiar, superado solo por categorías como transporte y cuidado personal.

El problema no es solo cuánto cuesta la casa, sino cuánto cuesta llegar a ella

Para los hogares sin vivienda propia, el alquiler es un gasto fijo e ineludible. A diferencia de otros consumos, no puede reducirse fácilmente ni postergarse. Cuando este rubro crece por encima de los ingresos reales, el impacto es inmediato: se reduce la capacidad de ahorro, especialmente la posibilidad de reunir la prima exigida para un crédito hipotecario.

En términos presupuestarios, el alquiler ganó un punto porcentual de participación en el gasto total de los hogares en los últimos seis años, pasando de aproximadamente 5,2% a 6,2%. Este cambio, aunque parezca marginal, implica menos liquidez disponible mes a mes para ahorro e inversión patrimonial.

La trampa de liquidez habitacional

Aquí emerge un fenómeno clave: la trampa de liquidez habitacional. Las familias destinan una porción creciente de sus ingresos a sostener el alquiler, lo que les impide generar el excedente necesario para transitar hacia la propiedad. El gasto promedio nacional en alquiler ₡42.237 mensuales en términos realesestá subestimado, ya que incluye hogares que no alquilan. Para el inquilino efectivo, la presión financiera es considerablemente mayor.

En la práctica, esto explica por qué muchas personas con estabilidad laboral permanecen años en el mercado de alquiler sin lograr consolidar patrimonio.

Vivienda y transporte: los dos grandes consumidores del ingreso

El encarecimiento del alquiler ocurre en paralelo con otro fenómeno relevante: el aumento del gasto en transporte. La compra y mantenimiento de vehículos representa alrededor del 17,6% del presupuesto familiar, mientras que el mantenimiento de vivienda apenas alcanza el 0,8%. En conjunto, casa y carro están absorbiendo una proporción inédita del ingreso disponible, elevando el nivel de estrés financiero de los hogares.

Implicaciones para la banca y el mercado inmobiliario

Desde una perspectiva financiera y macroeconómica, esta tendencia es una señal de alerta. El mercado de alquileres está absorbiendo la liquidez que, en condiciones normales, alimentaría la demanda de vivienda nueva. Si los alquileres continúan creciendo a tasas de doble dígito en términos reales, la base de potenciales compradores se reducirá, afectando tanto al sector desarrollador como a la colocación de crédito hipotecario.

Este escenario plantea retos relevantes para la política de vivienda, el diseño de productos financieros y los esquemas de ahorro previo promovidos por la banca.

En síntesis

• El dato clave: el gasto real en alquileres creció 23,7% desde 2018.
• La tendencia: el alquiler ganó peso dentro del presupuesto familiar.
• El impacto: menor capacidad de ahorro y mayor dificultad para reunir la prima bancaria.
• El riesgo: una clase media atrapada en el alquiler, con acceso limitado a la construcción de patrimonio.

Hoy, el desafío ya no es únicamente comprar casa. El verdadero reto es lograr ahorrar mientras se alquila. Y esa ecuación, cada vez con más frecuencia, juega en contra de los hogares costarricenses.

Conclusión

El aumento sostenido del costo del alquiler ha dejado de ser un fenómeno coyuntural para convertirse en un factor estructural que condiciona la movilidad patrimonial de los hogares en Costa Rica. Más allá de los precios de las viviendas o de las tasas de interés, el verdadero obstáculo está en la pérdida progresiva de capacidad de ahorro que enfrentan las familias mientras permanecen en el mercado de alquiler.

Cuando el alquiler absorbe una proporción creciente del ingreso disponible, el ahorro deja de ser una decisión y pasa a ser una limitación. Esta dinámica reduce la base de potenciales compradores, tensiona el mercado inmobiliario y genera efectos de largo plazo sobre la estabilidad financiera de la clase media.

Comprender esta realidad es clave para una toma de decisiones responsable, tanto a nivel de política pública como desde la banca y la asesoría financiera. El acceso a la vivienda ya no depende únicamente de cuánto cuesta comprar una casa, sino de cuánto cuesta esperar para poder hacerlo.

Informacion tomada de el Financiero

Jorge Gutiérrez Guillén, CPA
Socio Fundador | JGutierrez Auditores Consultores S.A.
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